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保利天寰 · 15维项目资料收集资料收集
编制：旺达 ｜ 日期：2026-09-08 ｜ 版本：V1.0 ｜ 阶段：第一阶段 · 仅资料收集 · 未做投资结论
01地理位置与交通
| 项 | 数据 | 来源/可信度 |
|---|
| 精确地址 | 顺德区佛山新城·岭南大道与荷岳路交汇处南200米 | 房天下 B |
| 所属区域 | 佛山市顺德区乐从镇·佛山新城板块 | 房天下 B |
| 地标参照 | 邻近世纪莲体育中心/佛山新城CBD（房源描述"近地铁口"） | 房天下房源 B |
| 主干道 | 岭南大道（南北向主干道）、荷岳路、富华路 | 房天下就近楼群 B |
| 地铁 | ⚠️ 有"近地铁口"描述（房天下房源文案）；安居客问答有"离地铁多远"提问——具体站名/步行距离待核实（佛山新城主要地铁站：东平站/世纪莲站/澜石站·广佛线+佛山3号线） | C待核实 |
| 公交 | ⚠️ 待核实（房天下问答有交通问题但摘要未给具体线路） | C待核实 |
| 高速/快速 | ⚠️ 佛山一环/广明高速距小区口距离待核实 | C待核实 |
| 就近楼群 | 建发和鸣(424m)、保利海德公园(978m)、海潼居(987m)、万科京都荟(1083m)、保利和光尘樾(1264m)、怡翠晋盛御园(1562m) | 房天下 B |
02人文与人口
| 项 | 数据 | 来源/可信度 |
|---|
| 板块属性 | 佛山新城=佛山重点打造的城市中心/佛山"强中心"战略核心区，高端改善+商务集聚 | C（需政府口径确认） |
| 人口数据 | ⚠️ 乐从镇/佛山新城常住人口待查（顺德区统计公报） | C待核实 |
| 社区结构 | 小区2113-2235户（口径差异见⑦），以改善型家庭为主 | B |
| 租户比例 | ⚠️ 待核实（房天下租房挂牌1室45㎡1600元起→存在租赁需求） | C |
03经济基本面
| 项 | 数据 | 来源/可信度 |
|---|
| 佛山/顺德GDP | ⚠️ 待查最新统计（顺德2025年GDP约4300-4500亿级·B级常识参考） | C待核实 |
| 产业结构 | 佛山=制造业重镇（家电/装备/家具），顺德=家电之都；佛山新城=现代服务业/总部经济集聚区 | B（区域常识） |
| 人均可支配 | ⚠️ 待查 | C |
| 就业导入 | 佛山新城写字楼/总部企业（保利商务中心等）导入办公人口→日间停车需求 | C（需核实办公体量） |
04片区历史与演变
| 项 | 数据 | 来源/可信度 |
|---|
| 佛山新城定位 | 佛山"强中心"战略核心，2000s起规划建设（世纪莲体育中心/佛山新闻中心/滨江湿地公园） | C（需官方规划文件） |
| 保利天寰开发 | 2019-2020年在售（均价18000-24000元/㎡·带装修），2021-03-30竣工交付 | 房天下历史开盘 B |
| 当前阶段 | 交付约5年·二手成交活跃（房天下显示52套最近成交） | 房天下 B |
| 未来规划 | ⚠️ 佛山新城后续规划（新增商业/地铁）待查 | C待核实 |
05车辆与出行
| 项 | 数据 | 来源/可信度 |
|---|
| 佛山机动车保有量 | ⚠️ 待查（佛山市约370-400万辆·B级常识参考） | C待核实 |
| 车位需求背景 | 佛山汽车保有量大、新城通勤依赖私家车→车位需求有支撑 | C（推断） |
| 充电桩渗透 | 佛山新能源渗透率较高（广佛同城），存量小区充电桩需求上升 | C（区域常识） |
| 公共交通分担 | ⚠️ 待查 | C |
06生态环境与宜居性
| 项 | 数据 | 来源/可信度 |
|---|
| 绿化率 | 33% | 360快照/购房网 B |
| 周边生态 | 毗邻滨江湿地公园（乐居/购房网称"原生态天然氧吧"）；邻近东平河 | B |
| 空气质量 | ⚠️ 待查（佛山顺德整体良好） | C |
| 噪音 | 岭南大道沿线或有主干道噪音（部分户型） | C（推断） |
| 宜居评分 | 小区评分8.9/10（房天下）·顺德人气榜98名 | 房天下 B |
07目标楼盘信息（★保利天寰本体·重点）
| 项 | 数据 | 来源/可信度 |
|---|
| 案名 | 保利天寰（别名：保利天环花园） | 房天下/链家 B |
| 位置 | 顺德佛山新城·岭南大道与荷岳路交汇处南200米 | 房天下 B |
| 开发商 | 佛山市保利顺源房地产有限公司（保利发展旗下） | 安居客/360 B |
| 物业公司 | 保利（佛山）物业服务有限公司（保利物业系） | 360快照 B |
| 建成/竣工 | 2021-03-30（交付约5年） | 房天下 B |
| 楼栋总数 | 22栋 | 360快照/搜房 B |
| 房屋总数 | ⚠️ 口径差异：2113户（搜房/房天下详情）vs 2234户（佛山购房网·规划口径）vs 2235户（乐居·规划口径）——并列呈现，需以不动产登记为准 | B（多口径） |
| 容积率 | 4.1 | 360快照 B |
| 绿化率 | 33% | 360快照 B |
| 建筑面积 | 366078.4㎡ | 360快照 B |
| 占地面积 | 68072㎡ | 房天下 B |
| 产权 | 普通住宅70年 | 房天下 B |
| 物业费 | ⚠️ 360快照被截断"物业费3..."——疑似3.x元/㎡·月，待精确核实 | C待核实 |
| 户型 | 100-132㎡三居 / 128-142㎡四居 / 142㎡四居（户型方正动静分离） | 房天下 B |
| 建筑类型 | 高层电梯洋房（带装修交付） | 房天下 B |
| 定位 | 佛山新城改善型住宅大盘（保利"天字系"品质线） | C（推断） |
| 开盘价 | 2019-2020年在售均价18000-24000元/㎡（2020-04:18500元/㎡） | 房天下 B |
⑦b 保利天寰车位情况（★车位侠重点）
| 项 | 数据 | 来源/可信度 |
|---|
| 车位配比 | 约1:1.22（佛山购房网：规划户数2234户口径） | 佛山购房网 B |
| 车位数估算 | 配比1:1.22×户数2234 ≈ 2725个（纯算术展示，非实测口径；须现场/物业核实） | 计算（非实测） |
| 车位类型 | ⚠️ 地上/地下/机械结构待核实（保利项目一般地下为主） | C待核实 |
| 车位产权 | ⚠️ 人防/可售比例待核实（佛山住宅项目通常含人防车位） | C待核实 |
| 充电桩 | ⚠️ 待核实（2021年交付次新小区大概率有规划/加装） | C待核实 |
| 道闸/监控 | ⚠️ 待核实（保利物业标准配置） | C待核实 |
08市场价格走势（住宅+车位）
住宅（房天下 2026-09-08 实测 B级）
| 项 | 数据 |
|---|
| 本周挂牌均价 | 13888元/㎡（-0.25%环比·乐从商圈29/217名） |
| 本月参考均价 | 14414-14496元/㎡（两口径） |
| 二手房源在售 | 2套（当前平台） |
| 最近成交 | 52套（活跃度高） |
| 成交样本 | 101.6㎡(2026-07-17)/101㎡(2026-06-22)/102.63㎡(2026-06-12)——总价/均价平台未披露 |
| 在售房源 | 110.63㎡三室145万(13107元/㎡)/130㎡四室155万(11923)/101.62㎡三室157万(15450)/142.01㎡五室190万(13379) |
| 历史走势 | 2020年开盘18500-21000 → 2026年挂牌13888-14496（约-25~-30%回调） |
| 租金水平 | 1室45㎡1600元/月·3室102㎡3100/110㎡2600·4室131㎡3500/143㎡3800 |
车位（★重点·数据缺口最大）
| 项 | 数据 | 来源/可信度 |
|---|
| 车位售价 | ⚠️ 未查到在售挂牌/成交记录（线上全被验证码拦） | C待核实 |
| 车位月租 | ⚠️ 未查到具体报价 | C待核实 |
| 临停收费 | ⚠️ 未查到 | C待核实 |
| 车位管理费 | ⚠️ 待核实（保利物业标准80-150元/位·月参考） | C待核实 |
佛山新城/乐从片区车位行情（★重点·参考）
| 项 | 数据 | 来源/可信度 |
|---|
| 片区车位参考 | ⚠️ 佛山保利和光尘樾车位等周边盘挂牌——360有搜索痕迹但价格未摘到 | C待核实 |
| 佛山车位基准 | 佛山城区车位普遍约10-20万/个（禅城/桂城）·月租300-600元（C级常识参考·需乐从实际） | C待核实 |
09竞品与周边配套
| 楼盘 | 距保利天寰 | 均价 | 车位情况 |
|---|
| 建发和鸣(佛山) | 424m | 13993元/㎡ | ⚠️待查 |
| 保利海德公园 | 978m | 14917元/㎡ | ⚠️待查 |
| 海潼居 | 987m | 4738元/㎡ | ⚠️待查 |
| 万科京都荟 | 1083m | 5450元/㎡(商办) | ⚠️待查 |
| 保利和光尘樾 | 1264m | 待查 | 360有"保利和光尘樾车位"搜索痕迹 |
| 怡翠晋盛御园 | 1562m | 待查 | ⚠️待查 |
| 周边商业 | 保利商务中心/信保广场/金海M-CITY/新睿广场（商办集聚） | B |
| 周边教育 | ⚠️ 待核实（佛山新城有东平小学/乐从中学等） | C |
竞品车位对比表：⚠️ 待现场/贝壳APP核实（线上平台全被验证码拦截）
10网络口碑与社区评价
| 项 | 数据 | 来源/可信度 |
|---|
| 房天下评分 | 8.9/10·顺德人气榜98名 | B |
| 房天下相关资讯 | "价格,周边交通配套测评,优劣势分析""佛山超高人气楼盘 泰禾世茂佛山院子 VS 保利天寰" | B（存在口碑讨论） |
| 在售文案关键词 | "大开发商 高质量的物业服务 近地铁口" | B |
| 业主评价/投诉 | ⚠️ 待查（贝壳/知乎/业主论坛） | C |
11政策与规划（含人防车位规则）
| 项 | 说明 | 可信度 |
|---|
| 广东省车位法规 | 人防车位：所有权归国家、平时由投资者使用管理可出租（租赁期≤20年）、不可出售 | C（需原文确认） |
| 佛山市车位政策 | ⚠️ 佛山市停车场管理办法/配建标准待查 | C待核实 |
| 新城规划 | 佛山新城为市重点建设区域（广佛同城/地铁规划） | B |
| 新能源配建 | 2026年广东存量小区充电桩改造政策推进 | B（区域政策常识） |
12金融与税费
| 项 | 说明 | 可信度 |
|---|
| 车位贷款 | 银行车位贷（评估价5-7成·利率3.5-5%·年限5-10年·C级常识） | C待核实 |
| 车位交易税费 | 契税3%+增值税/个税视情况（二手转让·广东口径） | C（需精确计算规则） |
| 住宅税费 | 佛山二手住宅：满2年免增值税（约5.3%）·满5年唯一免个税 | C |
13投资回报（本阶段只放可查数据·不做测算结论）
| 项 | 状态 |
|---|
| 车位买入价 | ⚠️ 未查到（最大缺口） |
| 车位月租 | ⚠️ 未查到（最大缺口） |
| 住宅租售比 | 挂牌13888元/㎡·3室102㎡租金3100元/月（毛租售比约2.6%/年·仅供参考） |
| 车位年化回报 | ⚠️ 无法计算（售价/月租均未查实——按尽调铁律不假设） |
| 参照系 | 车位侠合格线4.8-6%（待价格数据补齐后测算） |
14风险清单
| 风险 | 说明 | 等级 |
|---|
| 数据缺口风险 | 车位售价/月租/产权细分全部未查到——投资决策必需数据 | ⚠️高 |
| 户数口径不一 | 2113 vs 2234 vs 2235——影响配比判断 | ⚠️中 |
| 价格回调 | 住宅从2020年2万+回调至1.4万（-30%），车位价格或联动 | 中 |
| 人防车位风险 | 若目标为人防车位（不可售仅租）需严格识别 | 中 |
| 片区供给 | 佛山新城新盘持续交付→车位供给可能增加 | 低-中 |
| 政策风险 | 广东省人防/车位政策变化 | 低 |
15数据局限与后续行动
数据局限（诚实标注）
1. ⚠️ 车位价格数据完全缺失——贝壳/安居客/58车位频道全被验证码拦截（与尚东数字居同困境）
2. ⚠️ 户数三口径（2113/2234/2235）未统一——需不动产登记/物业核实
3. ⚠️ 物业费精确值被快照截断
4. 地铁站距离/公交线路未核实
5. 本报告B级数据主要为房天下2026-09-08单日实测，价格有时效性
待核实清单（P0优先）
| # | 待核实项 | 获取渠道 |
|---|
| 1 | 保利天寰车位售价（在售/成交） | 贝壳APP车位频道/物业/中介（陈沅娟/梁丽霞/吴华文） |
| 2 | 车位月租/临停收费 | 物业/岗亭价目表/58/闲鱼 |
| 3 | 车位总数/产权细分（可售/人防） | 物业/不动产登记/规划验收文件 |
| 4 | 物业费精确值 | 物业/购房合同 |
| 5 | 户数权威口径 | 不动产登记/物业 |
| 6 | 地铁站名+步行距离 | 现场实测/地图测距 |
| 7 | 充电桩/道闸/监控硬件 | 现场观察 |
| 8 | 佛山新城/乐从片区车位行情 | 贝壳APP/中介 |
| 9 | 竞品车位（和光尘樾/海德公园） | 贝壳APP/中介 |
| 10 | 佛山机动车保有量/顺德人口 | 佛山统计公报 |
下一步（现场调研话术要点）
· 物业：车位是否在售？售价区间？月租/临停标准？管理费？人防比例？
· 中介（房天下陈沅娟/梁丽霞/吴华文）：车位挂牌量/成交价/去化速度
· 现场：地下车库几层/占用率目测（白天+晚上）/充电桩数量/道闸是否车牌识别
附来源清单（数据项→URL→可信度→时间）
| 来源 | 数据项 | 等级 | 时间 |
|---|
| 房天下佛山站 fs.esf.fang.com/loupan/2822156846.htm | 地址/均价13888/14414/在售/成交52套/租房/评分8.9/附近小区/历史开盘/户型 | B | 2026-09-08实测 |
| 360搜索快照（搜房网 baolitianhuan.fang.com） | 14215元均价/2113户/22栋/容积4.1/绿化33%/物业保利佛山/建面366078.4/占地68072/竣工2021-03-30/产权70年 | B | 2026-09-08 |
| 佛山购房网（360摘要） | 车位配比约1:1.22/规划户数2234 | B | 2026-09-08 |
| 安居客佛山 foshan.anjuke.com（360摘要） | 开发商佛山市保利顺源房地产有限公司/售罄 | B | 2026-09-08 |
| 乐居佛山（360摘要） | 绿化33%/规划2235户/滨江湿地公园旁 | B | 2026-09-08 |
| 链家 news.lianjia.com（360摘要） | 别名"保利天环花园"/有小区车位详情页 | B | 2026-09-08 |
⚠️ 数据说明：本报告为资料收集阶段，15维框架均有交代（已查到=B级实据/未查到=待核实清单+渠道），未做任何投资测算结论。车位侠重点数据（⑦车位情况部分实据+⑧车位价格全部缺失）已明确标注，供博士整理给叶师父审阅思路。