✅ A区 · 已核实数据（B级·可溯源）
每个数字可在文末「数据来源清单」找到出处。可信度：A=官方权威 / B=知名平台 / C=待验证。
域 A · 楼盘本体（A1-A12）
A1 基本档案 ✅
| 项 | 数据 | 等级 |
|---|
| 案名 / 别名 | 尚东数字居 / 尚东数字大厦 | B |
| 地址 | 番禺区南村镇迎宾路（番禺大桥收费站旁，星河湾酒店旁） | B |
| 行政区/板块 | 广州番禺区 · 华南板块 | B |
| 开发商 | 广东国佑投资有限公司（详情未查到，见B区#9） | B |
| 物业公司 | 广州尚东物业酒店管理有限公司增城分公司 | B |
| 售楼电话（历史） | 020-23886388 | B |
A2 土地与产权 ✅（⚠️ 40年红旗）
| 项 | 数据 | 等级 |
|---|
| 产权描述 | 普通住宅产权40年（⚠️ 商办/公寓性质，非70年住宅） | B |
| 竣工年代 | 2016年12月 | B |
| 供电供水 | 商用电/民用电、商用水/民用水（混合） | B |
A3 建筑指标 ✅
| 项 | 数据 | 等级 |
|---|
| 楼栋数 / 类型 | 3栋 · 塔楼（21层，3梯19户） | B |
| 容积率 / 绿化率 | 2.8 / 30% | B |
| 占地面积 / 建面 | 14,010㎡ / 57,432㎡ | B |
A4 户数规模 ✅
| 项 | 数据 | 等级 |
|---|
| 房屋总数 | 687户 | B |
| 主力户型 | 52㎡一房 / 70㎡二房（复式商用单位，层高4.5米） | B |
| 梯户比 | 3梯19户 | B |
A5 物业情况 ✅
| 项 | 数据 | 等级 |
|---|
| 物业费 | 3.98元/㎡·月 | B |
| 物业公司 | 尚东物业酒店管理增城分公司 | B |
A6 价格行情 ✅
| 项 | 数据 | 等级 |
|---|
| 历史开盘价 | 2019年 26,000元/㎡（2019-07已售完） | B |
| 当前挂牌均价 | 15,643元/㎡（本周，环比-3.48%） | B |
| 本月均价 | 17,308元/㎡（房天下小区攻略）；对比表17,309元/㎡（口径微差并列） | B |
| 商圈排名 | 21/31（商圈价格排名） | B |
A7 租赁行情 ✅
| 户型 | 租金 | 等级 |
|---|
| 1室1厅 53㎡ | 2,700-3,300元/月 | B |
| 2室1厅 100㎡ | 5,500元/月 | B |
| 2室2厅 106㎡ | 5,000元/月 | B |
| 3室2厅 106㎡ | 5,000元/月 | B |
A8 交易活跃 ✅（偏冷）
| 项 | 数据 | 等级 |
|---|
| 在售二手房 | 3-4套（52.62㎡=108万 / 55.08㎡=130万 / 56.5㎡=85万三套打通 / 52.62㎡=98万） | B |
| 最近成交 | 0套 | B |
A9 用途结构 ✅（⚠️ 影响停车需求）
| 项 | 数据 | 等级 |
|---|
| 物业类型（房天下分类） | 住宅 | B |
| 实际性质 | 40年产权商用单位——历史开盘记录明确写「在售建面52㎡一房与70㎡二房商用单位」「复式商用单位」 | B |
| 办公信号 | 二手房描述「此物业3套打通,有装修 可做公司,需要3套一起卖」——存在商住/办公混合使用 | B |
| 「数字居」名称由来 | ⚠️ 未查到官方说明（是否数字产业园配套）——见B区 | C |
A10 小区口碑 ✅
| 项 | 数据 | 等级 |
|---|
| 平台评分 | 9.0/10 · 华南人气小区榜第7名 | B |
| 细分评分 | 户型7.5 / 区位交通9.5 / 教育资源10.0 / 生活服务9.7 | B |
| 业主评价要点 | 「楼盘真是不错，地段也很好，周围环境优美」 | C（问答页） |
A11 入住实况 ⚠️
| 项 | 数据 | 等级 |
|---|
| 亮灯率 | 未现场观察（见B区#4） | — |
| 入住信号 | 有5套在租（租金2,700-5,500），存在活跃出租市场——实际入住率未知 | B部分 |
A12 开发商/物业背景 ⚠️
| 项 | 数据 | 等级 |
|---|
| 广东国佑投资有限公司 | 仅房天下记录名称，公司详情（注册资本/股东/纠纷）未查到（企查查/天眼查均被反爬拦截） | C |
| 尚东系其他楼盘 | 房天下关联推荐：尚东君御/尚东柏悦府/尚东宏御/尚东阳光/尚东美御/尚东峰景——尚东为广州本地开发商系列 | B |
域 B · 停车场运营（B1-B15）★核心
B1 车位总量 ✅（口径差异并列）
| 口径 | 数据 | 来源 | 等级 |
|---|
| 小区首页「停车位」字段 | 地上366个 | 房天下 | B |
| 「配套设施-停车位」字段 | 共358个机动车位 | 房天下 | B |
| ⚠️ 两口径差8个，并列呈现不合并；实际数以现场为准 |
B2 车位配比 ✅（已核实数据计算）
| 项 | 数据 | 等级 |
|---|
| 计算 | 358÷687=1:0.52 或 366÷687=1:0.53 | B（计算） |
| 结论表述 | 配比1:0.52（数据口径），是否紧张需入住率验证——不做伪精确推断 | B |
B3-B15 停车场其余维度
类型结构（B3）/产权性质（B4）/售价（B5）/月租（B6）/临停（B7）/管理费（B8）/管理方（B9）/空置观察（B10）/充电桩（B11）/道闸（B12）/监控（B13）/停车规则（B14）/历史运营（B15）——均未查到实据，全部列入下方【B区·待核实清单】，未编任何数字。
域 C · 周边环境（C1-C6）
C1 交通 ✅（部分）
| 项 | 数据 | 等级 |
|---|
| 地铁 | 周边2km直线距离内2个地铁站：沙溪、大石（具体步行距离未测，见B区#7） | B |
| 公交 | 周边50个公交站（广地花园站、番禺大桥等） | B |
| 主干道 | 迎宾路/番禺大道（楼盘紧邻），近华南快速出口 | B |
C2 商业配套 ✅（部分）
| 配套 | 3km内数量 | 等级 |
|---|
| 购物中心 | 30个（东晖广场、港润购物广场等） | B |
| 超市 | 1,177个 | B |
| 公园 | 107个 | B |
| 教育 | 52幼儿园 / 21小学 / 8中学（执信中学小学349m等） | B |
| 医疗 | 1个医院（三甲0个）⚠️ 医疗薄弱 | B |
C3 办公集聚 ⚠️
周边写字楼/产业园清单未查到——楼盘本身为商办属性（可注册公司），存在内部办公需求；周边办公人群外溢停车需求需现场观察（见B区）。
C4 竞品楼盘 ✅（房价）/ ⚠️（车位待查）
| 楼盘 | 距尚东 | 均价(元/㎡) | 车位 | 等级 |
|---|
| 广地花园二期 | 289m | 17,788 | 未查到 | B房价/C车位 |
| 星河湾悦心园 | 375m | 30,601 | 未查到 | B房价/C车位 |
| 广地国际 | 446m | 6,889 | 未查到 | B房价/C车位 |
| 星河湾赏心园 | 483m | 27,406 | 未查到 | B房价/C车位 |
| 星河湾荟心园 | 528m | 31,859 | 未查到 | B房价/C车位 |
C5 区域规划 / C6 停车政策 ⚠️
新增住宅/商业规划、广州车位配建标准/限购适用本盘的具体政策——均未查到（需番禺区规划局公示/广州市停车场条例），列入B区。
域 D · 投资测算（只基于已核实数据）
D1 回报率 ⚠️ 无法计算
⚠️ 不编数字
车位售价未查到 → 年化回报率无法计算；车位月租未查到 → 无法计算。售价/月租落实前，本报告不给出任何回报率数字。
D2 成本 / D3 退出 / D4 参照系 ⚠️
| 项 | 状态 |
|---|
| D2 税费/管理费/空置期 | 需等售价月租落实后按规则算——当前无法计算 |
| D3 转售流动性 | 房产交易偏冷（在售3-4套/近成交0套）——车位转售需参考周边实际转手案例（未查到） |
| D3 40年产权影响 | 商办产权剩余约30年，影响转售价值——需专业评估 |
| D4 奥园模式参照 | 「低单价买入+运营」是本盘方向，但是否满足「低单价」前提需先拿到售价数据——缺价时不断言 |
| D4 理财基准 | 4.8-6%为团队内部合格线（规则确认）——实际回报需售价月租数据支撑 |
域 E · 风险清单（每条给证据等级）
| 风险 | 描述 | 证据等级 |
|---|
| 产权风险 | 40年商用产权（A2已核实）——剩余年限约30年，影响车位价值/转售/贷款 | B（产权已证） |
| 需求风险 | 房产交易冷（A8：在售3-4套/成交0套）——入住活跃度未知，若入住率低车位需求不足 | B（交易数据）+C（入住待证） |
| 人防风险 | 人防车位比例未查到——若大量人防则不可售只能租 | C |
| 政策风险 | 广州车位配建/限购政策未核实 | C |
| 流动性风险 | 商办项目+40年产权——车位转手市场可能窄 | C |
域 F · 结论
✅ 已核实事实（可陈述）
- 尚东数字居为番禺华南板块40年产权商办/公寓项目（2016年建成，3栋687户，3梯19户，52-70㎡复式）
- 车位总数358-366个（两口径并列），配比1:0.52（数据计算）
- 当前挂牌均价15,643元/㎡，本月均价17,308元/㎡；住宅租金2,700-5,500元/月
- 房产交易偏冷（在售3-4套/最近成交0套）
- 周边交通评分高（地铁2站2km内/公交50站），教育配套强（3km内21小学）
- 商办属性+「可做公司」信号 → 存在住户+办公双重停车需求的可能（推断，需现场验证）
⚠️ 明确标注的推断（非结论）
- 配比1:0.52低于番禺常见住宅水平 → 理论上车位偏紧，但需入住率验证（不做伪精确缺口推断）
- 商办项目双重停车需求 → 可能性存在，需观察日间办公车辆与夜间住户车辆比例
📋 B区 · 待现场核实清单（P0优先 · 带获取渠道）
以下内容未能线上查实（贝壳/安居客/58/企查查/天眼查等均被验证码/反爬拦截），一律不写入正文结论。每条附获取渠道，供现场调研执行。
| # | 待核实项 | 为什么拿不到 | 获取渠道 |
|---|
| 1 | 车位售价（在售/历史成交） | 贝壳/安居客/58需验证码，线上无法访问 | 贝壳APP车位频道搜「尚东数字居」/ 问物业 / 中介（页面推荐：朱梓铭/林锐楠）/ 小区公告栏 |
| 2 | 车位月租（业主/物业月卡） | 同上 | 58同城/闲鱼搜「尚东数字居 车位出租」/ 物业月卡价 / 问业主 |
| 3 | 车位产权细分（可售/人防/只租） | 线上无此信息 | 物业 / 不动产登记中心 / 规划验收文件 |
| 4 | 实际入住率 | 需现场 | 晚间亮灯率目测 ×3晚 |
| 5 | 临停收费（首小时/日封顶/过夜） | 需现场 | 岗亭价目表拍照 |
| 6 | 管理方（物业自营/第三方） | 需现场 | 收费单据抬头 |
| 7 | 地铁步行距离（沙溪/大石） | 需地图实测 | 高德/百度地图步行导航实测 |
| 8 | 竞品车位月租对标（广地/星河湾） | 贝壳需验证码 | 贝壳APP查广地花园/星河湾车位 |
| 9 | 开发商背景（广东国佑） | 企查查/天眼查被反爬 | 现场问物业 / 搜尚东控股官网 |
| 10 | 充电桩/道闸/监控/车位形式（地下/机械） | 需现场 | 停车场目测拍照 |
| 11 | 「数字居」名称由来（数字产业园配套？） | 未查到官方说明 | 土地出让条件 / 项目介绍 / 售楼处旧资料 |
| 12 | 区域规划 / 广州车位政策适用 | 未查到 | 番禺区规划局公示 / 广州市停车场条例 |
📌 B5/B6 关键说明
车位售价与月租是投资回报计算的核心输入——当前线上调研已达极限（多平台反爬），需叶师父现场调研物业/中介或换数据工具补齐。数据补齐前，本报告不提供回报率结论。